三、资产评估程序
　　（一）考试目的
　　通过对资产评估程序内容的考核，测试考生对资产评估程序相关知识的掌握情况，考核考生对资产评估程序掌握和运用的能力。
　　（二）考试基本要求
　　1.掌握以下内容：
　　（1）资产评估程序的定义；
　　（2）广义与狭义资产评估程序的区别；
　　（3）资产评估程序的重要性；
　　（4）资产评估基本程序。
　　2.熟悉以下内容：
　　（1）明确资产评估业务基本事项的主要内容；
　　（2）执行资产评估程序的基本要求。
　　3.了解以下内容：
　　资产评估中信息收集与分析方法。
　　（三）要点内容
　　1.资产评估程序的定义
　　资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。
　　2.广义与狭义资产评估程序的区别
　　狭义的资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告书。
　　广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。
　　3.资产评估基本程序
　　资产评估基本程序主要包括：
　　（1）明确资产评估业务基本事项；
　　（2）签订资产评估业务约定书；
　　（3）编制资产评估计划；
　　（4）资产勘查与现场调查；
　　（5）收集资产评估资料；
　　（6）评定估算；
　　（7）编制和提交资产评估报告书；
　　（8）资产评估工作档案归档。
　　4.资产评估程序的重要性
　　（1）资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和资产评估服务公信力的重要保证；
　　（2）资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据；
　　（3）资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。
　　5.明确资产评估业务基本事项
　　明确资产评估业务基本事项是资产评估程序的第一个环节，包括在签订资产评估业务约定书以前的一系列基础性工作，对资产评估项目风险评价、项目承接与否 以及资产评估项目的顺利实施具有重要意义。由于资产评估专业服务的特殊性，有必要强调资产评估程序甚至在资产评估机构接受委托前就已开始。资产评估机构和 人员在接受资产评估业务委托之前，应当采取与委托人等相关当事人讨论、阅读基础资料、进行必要初步调查等方式，与委托人等相关当事人共同明确以下资产评估 业务基本事项：
　　（1）委托方和相关当事方基本状况。资产评估机构和人员应当了解委托方基本状况、资产占有方等相关当事方的基本状况。在不同的资产评估项目中，相关当 事方有所不同，主要包括资产占有方、资产评估报告使用方、其他利益关联方等。委托人与相关当事方的关系也应当作为重要基础资料予以充分了解，这对于理解评 估目的、相关经济行为以及防范恶意委托等十分重要：在可能的情况下，评估机构和评估人员还应要求委托人明确资产评估报告的使用人或使用人范围以及资产评估 报告的使用方式：明确评估报告使用者范围一方面有利于评估机构和评估人员更好地根据使用者的需求提供良好服务，同时也有利于降低评估风险。
　　（2）资产评估目的。资产评估机构和人员应当与委托方就资产评估目的达成明确、清晰的共识，并尽可能细化资产评估目的，说明资产评估业务的具体目的和用途，避免仅仅笼统列出通用资产评估目的的简单做法。
　　（3）评估对象基本状况。资产评估机构和人员应当了解评估对象及其权益基本状况，包括其法律、经济和物理状况，如资产类型、规格型号、结构、数量、购 置（生产）年代、生产（工艺）流程、地理位置、使用状况、企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中的地位和影响、经营范围、财务和经营状况等。资产 评估机构和人员应当特别了解有关评估对象权利受限状况。
　　（4）价值类型及定义。资产评估机构和人员应当在明确资产评估目的的基础上，恰当确定价值类型，确信所选择的价值类型是否适用于资产评估目的，并就所选择价值类型的定义进行沟通，避免出现歧义。
　　（5）资产评估基准日。资产评估机构和人员应当通过与委托方的沟通，了解并明确资产评估基准日。资产评估基准日是评估业务中极为重要的基础，也是评估 基本原则之一的时点原则在评估实务中的具体体现。评估基准日的选择应当有利于资产评估结论有效地服务于资产评估目的，减少和避免不必要的资产评估基准日期 后事项。评估机构和人员应当根据专业知识和经验，建议委托方根据评估目的、资产和市场的变化情况等因素合理选择评估基准日。
　　（6）资产评估限制条件和重要假设。资产评估机构和人员应当在承接评估业务前，充分了解所有对资产评估业务可能构成影响的限制条件和重要假设，以便进行必要的风险评价，并更好地为客户服务。
　　（7）其他需要明确的重要事项。根据具体评估业务的不同，评估机构和人员应当在了解上述基本事项的基础上，了解其他对评估业务的执行可能具有影响的相关事项。
　　6.执行资产评估程序的基本要求
　　（1）资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度。
　　（2）资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。
　　（3）资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序。
　　（4）如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估枫构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节，资产评估机构和人员应当考虑这种状况是否会影 响到资产评估结论的合理性。并在资产评估报告书中明确披露这种状况及其对资产评估结论可能具有的影响，必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作；
　　（5）资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告书中予以披露。
　　
　　四、机器设备评估
　　（一）考试目的
　　通过对机器设备评估内容的考核，测试考生对机器设备评估的基本原理与方法的掌握和运用情况，考核考生分析和解决机器设备评估问题的能力。
　　（二）考试基本要求
　　1.掌握以下内容：
　　（1）成本法在机器设备评估中的技术思路；
　　（2）重置成本计算中常用的直接法、物价指数法、成本核算法、综合估价法、重量估价法及类比估价法；
　　（3）设备运杂费、安装费、基础费的计算方法；
　　（4）进口设备从属费用的计算方法；
　　（5）估算实体性贬值常用的观察法、（使用）年限法、修复费用法；
　　（6）超额投资成本形成的功能性贬值和超额运营成本形成的功能性贬值的估算方法；
　　（7）经济性贬值的估算方法；
　　（8）市场法中机器设备的比较因素；
　　（9）直接匹配法使用及特点；
　　（10）因素调整法的特点及应用；
　　（11）收益法在机器设备评估中的应用。
　　2.熟悉以下内容：
　　（1）重置成本的基本概念；
　　（2）实体性贬值的基本概念、类型、产生原因；
　　（3）功能性贬值的基本概念、类型、产生原因；
　　（4）经济性贬值的基本概念、产生原因；
　　（5）运用市场法评估机器设备的技术思路；
　　（6）市场法的使用范围；
　　（7）成本比率调整法的应用。
　　3.了解以下内容：
　　（1）机器设备定义；
　　（2）机器设备的分类。
　　（三）要点内容
　　1.成本法在机器设备评估中的技术思路
　　成本法是通过估算被评估机器设备的重置成本和各种贬值，用重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法，它是枫器设备评估中最常使用的方法之一。成本法的计算公式为：
　　P=Rc-Dp-Df-De
　　式中：P——评估值；
　　　　　R，——重置成本；
　　　　　D，——实体性贬值；
　　　　　D，——功能性贬值；
　　　　　D,——经济性贬值。
　　2.重置成本计算中常用的直接法、物价指数法、成本核算法、综合估价法、重量估价法及类比估价法机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要 的、合理的直接成本费用、间接成本费用和因资金占用所发生的资金成本。设备的直接成本一般包括：设备净价，即购买或建造费用、运杂费、安装费、基础费及其 他合理成本；间接成本一般包括：管理费用，设计费，工程监理费，保险费等。
　　（1）设备净价计算方法。设备净价的计算方法包括直接法、物价指数法、重置核算法、综合估价法、重量估价法、类比估价法——指数估价法等。
　　①直接法。直接法是根据市场交易数据直接确定设备净价的方法，是一种最简单、有效并且可信的方法。使用这种方法的关键是获得市场价格资料，对于大部分 的通用设备，市场价格资料的取得是比较容易的；而非标准、专用设备的价格资料往往很难从市场直接取得。获得市场价格的渠道包括市场询价、使用价格
　　资料等。
　　②物价指数法。物价指数法是以设备的原始购买价格为基础，根据同类设备的价格上涨指数，来确定机器设备净价：对于二手设备，历史成本是最初使用者的账面原值，面非当前设备使用者的购置成本。物价指数可分为定基物价指数和环比物价指数。
　　采用定基指数计算设备当前重置成本的公式为：
　　重置成本=历史成本X（当前年份指数/基年指数）
　　采用环比物价指数计算设备重置成本的公式为：
　　设备重置成本=原始成本×（P0l×P12×……×Pn-1n）
　　其中，Pn-1n代表n年对n-1年的环比物价指数。
　　③重置核算法。重置核算法是通过分别测算机器设备的各项
　　成本费用来确定设备净价的方法。该方法常用于确定非标、自制设备重置成本的计算。
　　机器设备的重置成本是由生产成本、销售费用、利润、税金组成。在常见的估价方法中，根据设备的性质特点，有依据设备材料费来确定设备重置成本的方法，也有依据设备人工费用确定设备重置成本的估价方法。
　　④综合估价法。综合估价法是根据设备的主材费和主要外购件费与设备成本费用有一定的比例关系，通过确定设备的主材费用和主要外购件费用，计算出设备的完全制造成本，并考虑企业利润、税金和设计费用，确定设备的重置成本。计算公式为：
　　RC=（Mrm÷Km+Mpm）×（1+Kp）×（1+Kd/n）/（1—rt）
　　式中：RC——设备价格；
　　　　　Mrn——主材费；
　　　　　Km——成本主材费率；
　　　　　Mpm——主要外购件费；
　　　　　Kp——成本利润率；
　　　　　rt——综合税率；
　　　　　Kd——非标设备设计费率；
　　　　　n——非标准设备的生产数量。
　　⑤重量估价法。该方法以设备的重量乘以综合费率，并考虑利润和税金，确定设备的重置成本。并根据设备的复杂系数进行适当调整。综合费率是根据相似设备的统计资料确定。计算公式为：
　　RC=W×Rw×K+P+T
　　或：
　　RC=W×Rw×K（1+rp）/（1-rt）
　　式中：RC——设备重置成本；
　　　　　W——设备的净重；
　　　　　Rw——综合费率；
　　　　　K——调整系数；
　　　　　P——合理利润；
　　　　　T——税金；
　　　　　rp--利润率；
　　　　　rt——综合税率。
　　⑥类比估价法——指数估价法。对于某些特定的设备，如化工设备、石油设备等，同一系列不同生产能力设备的重置成本变化与生产能力变化呈某种指数关系。计算公式为：
　　RC=（A1/A2）x×S2
　　式中：A1——被评估设备的生产能力；
　　　　　A2——参照物设备的生产能力；
　　　　　RC——被评估设备的重置成本；
　　　　　S2——参照物设备的价格；
　　　　　x——规模指数。
　　（2）运杂费。计算公式为：
　　国产设备运杂费=国产设备原价×国产运杂费率进口设备国内运杂费=进口设备到岸价×进口设备国内运杂费率
　　（3）安装费。计算公式为：
　　国产设备安装费=设备原价×设备安装费率
　　进口设备安装费=相似国产设备原价×国产设备安装费率
　　进口设备安装费=进口设备到岸价×进口设备安装费率
　　（4）基础费。计算公式为：
　　国产设备基础费=国产设备原价×国产设备基础费率
　　进口设备基础费=相似国产设备原价×国产设备基础费率
　　进口设备的基础费=进口设备到岸价×进口设备基础费率
　　3.进口设备从属费用
　　进口设备的从属费用包括国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行手续费、公司代理手续费、海关监管手续费，对车辆还包括车辆购置附加费等。其中：
　　（1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算，也可按一定比例计取，取费基数为设备的设备离岸价，计算公式为：
　　海运费=设备离岸价（FOB价）×海运费率
　　（2）国外运输保险费的取费基数为：设备离岸价+海运费，计算公式为：
　　国外运输保险费=（设备离岸价+海运费）×保险费率
　　（3）关税的取费基数为设备到岸价，计算公式为：
　　关税=到岸价×关税税率
　　（4）消费税的计税基数为：关税完税价+关税，计算公式为：
　　消费税=（关税完税价+关税）×消费税率/（1-消费税率）
　　（5）增值税的取费基数为：关税完税价+关税+消费税，计算公式为：
　　增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率
　　（6）银行财务费的取费基数为设备离岸价人民币数，计算公式为：
　　银行财务费用=设备离岸价×费率
　　（7）外贸手续费也称为公司手续费，取费基数为到岸价人民币数，计算公式为：
　　外贸手续费=到岸价×外贸手续费率
　　（8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币数。
　　对于免税设备，计算公式为：
　　海关监管手续费=到岸价人民币数×费率
　　对减税设备，计算公式为：
　　海关监管手续费=到岸价人民币数×费率×减税百分率
　　（9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+消费税；
　　计算公式为：
　　车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税）×费率
　　4.实体性贬值测算方法
　　设备的有形磨损分为两种。设备在使用过程中产生的有形磨损称为第1种有形磨损，设备在闲置存放过程中产生的磨损称为第Ⅱ种有形磨损。由此引起的贬值称为实体性贬值（DP），或物理性贬值。设备实体性贬值的程度可以用实体性贬值率来反映：
　　实体性贬值的确定方法：
　　（1）观察法。观察法是评估师通过观察，凭借视觉、听觉、触觉，或借助少量的检测工具，对设备进行检查，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程·度做出判断。在不具备测试条件的情况下，这种方法是最常使用的方法。
　　大型设备可以采用专家会议方式，为了避免个人主观判断的误差，可以采用特尔斐法或模糊综合判断法。
　　（2）年限法（使用年限法）。年限法也称寿命比率法，是从使用寿命角度来估算贬值，它假设机器设备有一定的使用寿命，设备的价值与使用寿命成正比关 系。设备在使用过程中，由于物理磨损使得设备的使用寿命逐步消耗，直至寿命耗尽退出使用。因此设备的贬值可以用使用寿命的消耗量表示，实体性贬值率也可以 用使用寿命消耗量与总使用寿命之比来表示。计算公式为：
　　αp=L1/L
　　式中：l——使用寿命消耗量；
　　　　L———总使用寿命。
　　杂设备，各个组成部件的使用寿命是不同的，如果每个部件可以独立更换，整个机器的贬值率可以用以下公式表示：
　　αp=∑Ｋiαpi
　　式中：Ｋi——第i个部件所占的成本权重；
　　　　　αpi——第i个部件的实体性损耗率。
　　（3）修复费用法。修复费用法是假设设备所发生的实体性损耗是可以补偿性的，则设备的实体性贬值就应该等于用补偿实体性损耗所发生的费用。
　　5.功能性贬值测算方法
　　功能性贬值（DF，）是指机器设备由于无形磨损而引起的资产价值的损失。与第1种无形磨损、第11种无形磨损相对应，设备的功能性贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。
　　（1）第1种功能性贬值。第1种功能性贬值反映在超额投资成本上，由于技术进步，新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的新设备的制造成本比 过去降低，它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。复原重置成本与更新重置成本之差即为第1种功能性贬值，也称为超额投资成本。
　　（2）第11种功能性贬值。超额运营成本是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值，称为第Ⅱ种功能性贬值。
　　计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下：
　　①分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素；
　　②确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成
　　本；
　　③计算净超额运营成本；
　　④确定折现率，计算超额运营成本的折现值。
　　6.经济性贬值测算方法
　　机器设备的经济性贬值（DE） 是由于外部因素引起的贬值。这些因素包括：由于市场竞争的加剧，产品需求减少，导致设备开工不足，生产能力相对过剩；原材料、能源等提价，造成成本提高， 而生产的产品售价没有相应提高；国家有关能源、环埂保护等限制或削弱产权的法律、法规产品生产成本的提高或者使设备强制报废，缩短了设备的正常使用寿命等 等。经济性贬值的具体测算方法可参见第二部分关于经济性贬值测算的介绍：
　　7.市场法中机器设备的比较因素及其调整方法
　　市场法是根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象不是完全相同，需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响做出调整。
　　（1）比较因素。可能影响机器设备市场价值的比较因素分为四大类：个别因素，交易因素，时间因素，地域因素。
　　①个别因素。设备的个别因素一般指反映设备在结构、形状、尺寸、性能、生产能力、安装、质量、经济性等方面差异的因素。不同的设备，差异因素也不同。
　　②交易因素。设备的交易因素是指交易动机、背景对价格的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值，称为第Ⅱ种功能性贬值。
　　计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下：
　　①分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素；
　　②确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本；
　　③计算净超额运营成本；
　　④确定折现率，计算超额运营成本的折现值。
　　6.经济性贬值测算方法
　　机器设备的经济性贬值（DE）是由于外部因素引起的贬值：
　　这些因素包括：由于市场竞争的加剧，产品需求减少，导致设备开工不足，生产能力相对过剩；原材料、能源等提价，造成成本提高，而生产的产品售价没有相 应提高；国家有关能源、环埂保护等限制或削弱产权的法律、法规产品生产成本的提高或者使设备强制报废，缩短了设备的正常使用寿命等等。经济性贬值的具体测 算方法可参见第二部分关于经济性贬值测算的介绍：
　　7.市场法中机器设备的比较因素及其调整方法
　　市场法是根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象不
　　是完全相同，需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影
　　响做出调整。
　　（1）比较因素。可能影响机器设备市场价值的比较因素分为
　　四大类：个别因素，交易因素，时间因素，地域因素。
　　①个别因素。设备的个别因素一般指反映设备在结构、形
　　状、尺寸、性能、生产能力、安装、质量、经济性等方面差异的
　　因素。不同的设备，差异因素也不同。
　　②交易因素。设备的交易因素是指交易动机、背景对价格的影响，不同的交易动机和交易背景都会对设备的出售价格产生影响。另外，交易数量也是影响设备售价的一个重要因素。
　　③时间因素。不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估人员应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素做出调整。
　　④地域因素：由于不同地区市场供求条件等因素的不同，设备的交易价格也受到影响，评估参照物应尽可能与评估对象在同一地区。如评估对象与参照物存在地区差异，则需要做出调整。
　　（2）直接匹配法。这种方法是根据与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定评估对象的价值。可用以下公式表示：
　　Ｖ=Ｖ’+△i
　　式中：V——评估值；
　　　　　V’——参照物的市场价值；
　　　　　△i——差异调整。
　　（3）因素调整法。这种方法是通过比较分析相似的市场参照物与被评估设备的可比因素差异，并对这些因素逐项做出调整，由此确定被评估设备的价值。这种方法是在无法获得基本相同的市场参照物的情况下，以相似的参照物作为分析调整的基础。
　　（4）成本比率调整法。这种方法是通过对大量市场交易数据的统计分析，掌握相似的市场参照物的交易价格与全新设备售价的比率关系，用此比率作为确定被评估机器设备价值的依据。
　　8.用收益年金资本化法评估租赁设备的价值该方法是假设预期的收益或现金流是稳定的，并且资本化率也没有变化。那么，
　　P=A/（1+r）1+A/（1+r）2+A/（1+r）3+……+A/（1+r）n
　　=A×[1—1/（1+r）n]/r
　　公式中，r/[1—1/（1+r） n]称为投资回收系数，用rA。因此，上式可以表示为：
　　P=A/rA
　　如果收益是永续的，则该公式可以简化为：
　　P=A/r
　　对于租赁设备的评估，资本化率可以通过收益年金除以设备的市场销售价格获得。公式为：
　　rA=A/P
　　对于使用寿命为n年的机器设备，该设备的收益年金与市场售价之比为投资回收系数，评估师在计算出投资回收系数rA后，可以使用复利系数表查出所对应的资本化率r。
　　
　　五、房地产评估
　　（一）考试目的
　　通过对房地产评估内容的考核，测试考生对房地产评估的基本原理与方法的掌握和运用情况，考核考生分析和解决房地产评估问题的能力。
　　（二）考试基本要求
　　1.掌握以下内容：
　　（1）房地产评估中的合法原则和最有效使用原则；
　　（2）影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素的具体内容；
　　（3）收益法评估房地产中的净收益的含义；
　　（4）收益法评估房地产中的资本化率的种类；
　　（5）运用收益法评估房地产的计算公式；
　　（6）运用市场法评估房地产的评估程序；
　　（7）运用市场法评估房地产的修正因素；
　　（8）运用市场法评估房地产的计算公式；
　　（9）运用成本法评估土地、新建房地产及旧建筑物的计算公式和具体操作步骤；
　　（10）运用假设开发法评估房地产的操作步骤及计算公式；
　　（11）深度百分率的表现形式；
　　（12）路线价法的计算公式；
　　（13）在建工程评估的形象进度法。
　　2.熟悉以下内容：
　　（1）土地及其自然供给和经济供给的涵义；
　　（2）我国土地使用权的基本特性及地价的特征；
　　（3）房地产的概念、特性；
　　（4）房地产评估程序；
　　（5）房地产价格的种类；
　　（6）运用收益法评估房地产的适用范围；
　　（7）确定房地产资本化率时所运用的净收益与售价比率法、安全利率加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法；
　　（8）运用市场法评估房地产的适用范围；
　　（9）运用成本法评估房地产的适用范围；
　　（10）成本法中土地价格的基本组成；
　　（11）土地取得费、土地开发费、投资利息和土地增值收益等的基本内涵及计算方法；
　　（12）运用假设开发法评估房地产的适用范围；
　　（13）基准地价的含义、特点及其作用；
　　（14）基准地价修正法的基本思路、适用范围及其运用的基本程序；
　　（15）路线价法中的四三二一法则；
　　（16）在建工程评估中资料的收集与分析。
　　3.了解以下内容：
　　（1）土地的自然特性和经济特性；
　　（2）地租与地价的基本内涵；
　　（3）商品住宅和经济适用住房价格构成；
　　（4）测算基准地价的基本思路；
　　（5）路线价法的含义、适用范围及估价程序；
　　（6）路线价法中的苏慕斯法则、霍夫曼法则和哈柏法则；
　　（7）在建工程的概念与特点。
　　（三）要点内容
　　1.土地的自然供给和经济供给
　　地球提供给人类可利用的土地数量，叫做土地的自然供给，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括已利用的土地和未来可供利用的土地，即后备土地资源。
　　土地的经济供给，是指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，可满足人类不同需求的土地供给。
　　2.房地产的主要特性
　　（1）位置固定性。地球上没有完全相同的房地产，即使有两宗房地产的地上建筑物设计、结构和功能等完全相同，因土地位置的差异，也会造成价格的差异。
　　（2）供求区域性。由于土地位置的固定性，房地产具有区域性的特点。房地产供求关系的地区差异造成区域之间房地产价格的差异性。
　　（3）长期使用性。由于土地可以永续利用，建筑物也是耐用品，使用年限可达数十年甚至长达上百年，使用期间即使房屋变旧或受损，也可以通过不断的翻修，以延长其使用期。
　　（4）大量投资性。房地产投资开发需要投入大量的资金，金s融业的支持和介入，是发展房地产业必不可少的条件。
　　（5）保值与增值性。由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的需求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。同时，对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。
　　（6）投资风险性。房地产使用的长期性和保值增值性使之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较大。
　　（7）不易变现性。由于房地产位置固定性、用途不易改变等，导致其变现性较差。
　　（8）政策限制性。房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。
　　3.房地产评估中的最有效使用原则和合法原则
　　（1）最有效使用原则。最有效使用原则是指，在评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而应该结合预期原则和合法原则，考虑在何种情况下房地产能够达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产价值。
　　（2）合法原则。合法原则是指房地产评估对象的使用要符合法律法规和城市规划的规定。
　　4.房地产评估的程序
　　房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项，制定工作计划，实地勘察与收集资料，测算被估房地产的价值，确定评估结果和撰写评估报告。
　　5.房地产价格的种类
　　（1） 根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格；
　　（2）按价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格；
　　（3）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格；
　　（4）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。
　　6.影响房地产价格的因素
　　影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这类 因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特 性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响的因素：这类因素可细分为商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境因素等。个别因 素是指土地和建筑物自身条件对价值产生影响的因素。
　　7.收益法在房地产评估中的应用
　　（1）收益法评估房地产中的客观净收益。运用收益法评估房地产价值时，必须对实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得房地产在正常的市 场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的净收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。我们把这个收益称为客观净收益，只有客观净收益才能作为评 估的依据。
　　（2）求取资本化率的方法。在房地产评估中，求取资本化率的主要方法有：净收益与售价比率法，安全利率加风险调整值法，各种投资收益率排序插入法等。
　　（3）资本化率的种类。资本化率的种类包括综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率。
　　综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系如下：
　　式中：r——综合资本化率；
　　　　　r1——土地资本化率；
　　　　　r2——建筑物资本化率；
　　　　　L——土地价值；
　　　　　B——建筑物价值。
　　（4）运用收益法评估房地产价格的计算公式。
　　①收益为有限年期的房地产价值计算公式为：
　　
　　式中：r——资本化率，成立条件为：净收益a每年不变；资本化率r固定且大于零；收益年期有限为n。
　　②评估房地合在一起的房地产价值：
　　房地产价值=房地产净收益/综合资本化率
　　房地产净收益=房地产总收益—房地产总费用
　　式中：房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金
　　③由土地收益评估土地价值。这一般适用于空地出租的情况。计算公式为：
　　土地价值=土地净收益/土地资本化率
　　式中：土地净收益=土地总收益—土地总费用
　　土地总费用=管理费+维护费+税金
　　④由房地产收益评估土地价值：
　　土地价值=房地产价值-建筑物现值
　　式中：建筑物现值=建筑物重置价一年贬值额×已使用年数
　　
　　或：土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益）/土地资本化率
　　式中：建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
　　⑤单独评估建筑物的价值：
　　建筑物价值=（房地产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率
　　以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实务中应注意土地使用的有限年期。
　　8.市场法在房地产评估中的应用
　　（1）运用市场法评估房地产中的修正因素。市场法就是通过与近期交易的房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，面得到被估房地产在评估基准日的市场状况下的价格水平：这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、房地产状况因素等；
　　（2）运用市场法评估房地产的计算公式。市场法的基本计算公式是：
　　P=P′×A× B×C
　　式中：P—被估房地产评估价值；
　　　　　P’——可比交易实例价值；
　　　　　A——交易情况修正系数；
　　　　　B——交易日期修正系数；
　　　　　C——房地产状况因素修正系数。
　　实际评估工作中，其计算公式为：
　　
　　在上式中，P’、A、B含义同前，C是以可比实例的房地产状况因素条件为基准即100而确定房地产状况的修正系数。
　　如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：
　　P= P’×A×B×C×容积率修正系数×土地使用年期修正系数
　　（3）市场法评估房地产价值的程序。运用市场法评估房地产价值，一般经过下列程序：收集交易资料，确定可比交易案例，对交易情况、交易日期、房地产状况等进行修正，确定房地产价值。
　　9.成本法在房地产评估中的应用
　　（1）成本法评估土地的基本公式：
　　土地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
　　其中，土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：①国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上 附着物和青苗补偿费及安置补助费等。②为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。
　　（2）成本法评估新建房地产的费用。新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。
　　（3）运用成本法评估旧建筑物的基本思路。运用成本法评估旧建筑物的现时价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。旧建筑物现值的计算公式为：
　　建筑物价值=重置成本—年贬值额×已使用年限
　　常用的计算贬值额方法是直线折旧法和成新折扣法。
　　直线折旧法计算建筑物每年的贬值额为：
　　
　　式中：D——年贬值额；
　　　　　C——建筑物的重新建造成本；
　　　　　S——建筑物的净残值；
　　　　　N——建筑物的耐用年限；
　　　　　R——建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。
　　10.假设开发法在房地产评估中的应用
　　（1）假设开发法的基本思路。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。
　　实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：
　　土地价值=房屋的预期售价－开发建设成本－利息－利搁－税费
　　（2）假设开发法估价的程序。假设开发法估价的程序为：调查房地产基本情况，确定被估房地产的最佳开发利用方式，预测房地产开发完成后的收益，测算开发建设成本，测算开发利润，测算投资利息和税费，估算被估房地产价值。
　　11.路线价法在土地评估中的应用
　　（1）路线价法的计算公式。路线价法的计算公式有不同的表现形式，下面是常用的一种表达方式：
　　宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度
　　如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需依下列公式计算：
　　宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率
　　或
　　宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他条件修正额
　　（2）深度百分率的定义。深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。
　　（3）深度百分率的表现形式。深度百分率的表现形式有三种，分别为单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。
　　（4）路线价估价法的操作步骤。路线价估价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划分，标准深度的确定，路线价的评估，深度百分率表和其他条件修正率表的制作，土地宗地价值的计算。
　　12.在建工程评估中的形象进度法
　　形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
　　
　　六、资源资产评估
　　（一）考试目的
　　通过对资源资产评估内容的考核，测试考生对资源资产评估的基本原理和方法的掌握和了解情况，考核考生分析和解决资源资产评估基本问题的能力。
　　（二）考试基本要求
　　1.掌握以下内容：
　　（1）资源性资产的自然属性、经济属性和法律属性；
　　（2）森林资源资产价格构成的主要因素；
　　（3）林木资产评估的市场法、收益法、成本法和剩余法的计算公式；
　　（4）矿业权的概念；
　　（5）采矿权评估的贴现现金流量法、可比销售法的计算公式。
　　2.熟悉以下内容：
　　（1）资源资产的概念；
　　（2）自然资源的分类；
　　（3）资源性资产评估的特点；
　　（4）森林资源资产评估中资料的收集内容及核查项目；
　　（5）影响矿产价格的因素；
　　（6）探矿权评估的约当投资——贴现现金流量法、重置成本法的计算公式。
　　3.了解以下内容：
　　（1）森林资源资产的种类；
　　（2）林木资产评估方法的适用范围；
　　（3）探矿权评估的地勘加和法、地质要素评序法、联合风险勘查协议法和粗估法的基本思路。
　　（三）要点内容
　　1.自然资源的分类
　　根据自然资源在开发过程中能否再生，可划分为耗竭性资源和非耗竭性资源。耗竭性资源的主体是矿产资源，是经过漫长的地质过程形成的，随着人类的开发利 用，其绝对数量有明显地减少现象，是不可再生资源。非耗竭性资源基本上是由环境要素构成的，在合理开发利用的限度内，人类可以永续利用。非耗竭性资源可分 为三种：恒定的非耗竭性资源，可再生的非耗竭性资源，不可再生的非耗竭性资源。
　　按照资源的性质，从自然资源与人类的经济关系角度，可划分为环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源等。
　　2.资源资产的自然属性、经济属性和法律属性
　　资源资产具有自然属性、经济属性和法律属性。自然属性包括：天然性，有限性与稀缺性，生态性和区域性等。经济属性包括：具有使用价值，能够以货币计量，具有可收益性等。法律属性包括资源资产产权在法律上具有独立性和资源资产的使用权可
　　以依法交易等。
　　3.森林资源资产价格构成的主要因素
　　森林资源资产价格，主要由下列因素构成：营林生产成本，资金的时间价值，利润，税金，林木生产中的损失，地租，地区差价和树种差价等。
　　4.评估林木资产的市场法
　　该方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，评估待估林木资产价值的方法。其计算公式为：
　　P=K×c×G×Qs
　　式中：P——林木资产评估值；
　　　　　K——林分质量调整系数；
　　　　　Kb物价指数调整系数；
　　　　　G——参照物单位蓄积量的交易价格；
　　　　　Q——被估林木资产的蓄积量。
　　5.评估林木资产的收益法
　　收益法又称收益净现值法，是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益折现为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的方法。其计算公式为：
　　
　　式中：P——林木资产评估值；
　　　　　At ——第t年的年收入；
　　　　　Ct——第t年的营林生产成本；
　　　　　N——经营期；
　　　　　r——资本化率。
　　6.评估林木资产的成本法
　　成本法是按现时工价及生产水平，重新营造一块与被评估林木资产相类似的林分所需的成本费用，作为被评估林木资产评估价值的方法。其计算公式为：
　　
　　式中：P——林木资产评估值；
　　　　　K——林分质量调整系数；
　　　　　Ct——过去第t年以现时工价及生产水平为标准计算的生产成本；
　　　　　r——资本化率；
　　　　　n——林分年龄。
　　7.评估林木资产的剩余法
　　剩余法又称市场价倒算法，是用被评估林木采伐后所得的木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及合理利润后，将剩余部分作为林木资产的评估价值。其计算公式为：
　　P=W-C-F+S
　　式中：P——林木资产评估值；
　　　　　W——销售总收入；
　　　　　C——木材经营成本；
　　　　　F——木材经营合理利润；
　　　　　S——林木资源的再生价值。
　　8.矿业权的概念
　　我国的矿产资源属于国家所有，由国务院行使矿产资源的所有权，矿产资源物质实体及其所有权属于国家所有。国家实行探矿权、采矿权有偿取得制度，矿产资 源的探矿权和采矿权可以依法出让和转让。探矿权和采矿权通常合称矿业权，简称矿权。所谓矿业权是指在依法取得的勘查或采矿许可证规定的范围和期限内，对矿 产资源进行勘查、开采等一系列生产经营活动的权利：
　　9.评估采矿权的贴现现金流量法
　　评估采矿权的贴现现金流量法的计算公式为：
　　式中：P——采矿权价值；
　　　　　Wat——年剩余利润额；
　　　　　Wbt——社会平均收益额；
　　　　　r——资本化率。
　　Wat=年销售收入－年经营成本－年资源补偿费－资源税金—其他税金
　　Wbt=年销售收入×社会销售收入平均利润率
　　10.评估采矿权的可比销售法
　　可比销售法是利用已知采矿权转让中的市场价，经过差异因素调整，来估算待估的采矿权价格的方法。评估采矿权的可比销售法的计算公式为：
　　式中：P——采矿权价值；
　　　　　Px——参照的采矿权成交价格；
　　　　　　——规模调整系数；
　　　　　　——品位调整系数；
　　　　　　——价格调整系数；
　　　　　　——差异调整系数。
　　
　　七、无形资产评估
　　（一）考试目的
　　通过对无形资产评估内容的考核，测试考生对无形资产评估的基本原理与方法的掌握和运用情况，考核考生分析和解决无形资产评估问题的能力。
　　（二）考试基本要求
　　1.掌握以下内容：
　　（1）无形资产的定义；
　　（2）无形资产的功能特性；
　　（3）无形资产的分类；
　　（4）无形资产评估中的收益法；
　　（5）无形资产评估中的成本法；
　　（6）专利权的特点；
　　（7）专利权的评估目的；
　　（8）专利权的评估程序；
　　（9）运用收益法评估专利权时，折现率及分成率的确定方法；
　　（10）影响专有技术价值的因素；
　　（11）商标权的定义及分类；
　　（12）影响商标权价值的因素；
　　（13）计算机软件的分类；
　　（14）成本法在计算机软件评估中的运用；
　　（15）割差法在商誉评估中的应用；
　　（16）超额收益法在商誉评估中的应用。
　　2.熟悉以下内容：
　　（1）影响无形资产评估价值的因素；
　　（2）无形资产评估的程序、评估的前提假设及对象；
　　（3）运用收益法评估无形资产时确定收益额的直接估算法、差额法、分成率法和要素贡献法等的具体要求、估算要点和估算过程；
　　（4）估算外购无形资产重置成本的市价类比法和物价指数法的基本要求、估算要点和具体应用；
　　（5）运用市场法评估无形资产的技术思路，运用时需注童的问题；
　　（6）影响专利权价值的因素；
　　（7）专利权使用权限的分类；
　　（8）运用收益法评估专利权时，收益额和剩余经济寿命预测法的具体要求、测算要点和具体运用；
　　（9）专有技术评估方法；
　　（10）商标权的特点；
　　（11）运用收益法评估商标权的具体要求、测算要点和具体估算过程；
　　（12）版权的定义以及版权的分类；
　　（13）版权的经济权利；
　　（14）计算机软件的特点；
　　（15）计算机软件三种评估方法的各自特点；
　　（16）商誉的定义及特性；
　　（17）商誉评估的基本前提和基本要求。
　　3.了解以下内容：
　　（1）无形资产成本的不完整性、弱对应性和虚拟性等特点对无形资产评估的影响；
　　（2）估算自创无形资产重置成本的核算法和倍加系数法的基本要求、估算要点和具体应用；
　　（3）专有技术的特点；
　　（4）商标权的评估程序；
　　（5）影响版权价值的因素；
　　（6）各类版权的有效期限；
　　（7）版权的限制；
　　（8）版权的特征；
　　（9）计算机软件的定义及特点；
　　（10）商誉评估中需注意的事项。
　　（三）要点内容
　　1.无形资产的定义
　　无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。
　　2.无形资产功能特性
　　（1）共益性；
　　（2）积累性；
　　（3）替代性。
　　3.无形资产的分类
　　（1）按取得无形资产的方式分类，无形资产可分为自创的无形资产和外购的无形资产。
　　（2）按无形资产能否独立存在分类，无形资产可以分为可确
　　指无形资产和不可确指无形资产。可确指的无形资产，如专利权、商标权等；不可确指的无形资产，如商誉。
　　4.影响无形资产评估价值的因素
　　影响无形资产评估价值的因素包括无形资产的取得成本、机会成本、获利能力因素、市场因素、风险因素、产权因素、使用期限因素、技术因素、其他因素。
　　5.无形资产评估中的收益法
　　（1）基本计算公式为：
　　
　　式中：Ri——被评估无形资产的第i年的超额收益；
　　　　　i——收益期限序号；
　　　　　r——折现率；
　　　　　n——收益期限。
　　（2）无形资产收益额的确定包括直接估算法、差额法、分成率法、要素贡献法。
　　6.无形资产评估中的成本法
　　采用成本法评估无形资产，其基本计算公式为：
　　无形资产评估值=无形资产重置成本×（1—贬值率）
　　（1）自创无形资产重置成本的估算包括核算法和倍加系数法。其中，核算法公式为：
　　无形资产重置成本=生产成本+期间费用+合理利润
　　（2）外购无形资产重置成本的估算方法包括：市价类比法和物价指数法。
　　（3）在评估实践中，无形资产贬值率的取值一般选择综合考虑了被评无形资产的各种无形损耗（功能和经济方面的）后的折算比率。
　　7.专利权的特点
　　（1）专利权确认复杂；
　　（2）收益能力有一定的不确定性；
　　（3）专利权还具有时间性、地域性、排他性、共享性特征：
　　8.专利权的评估目的
　　专利资产评估依专利权发生的不同经济行为，按特定目的确定其评估的价值类型和方法。在不同情形下的专利权以及不同转让形式，确定的评估方法也不相同。专利权转让形式很多，但总的来说，可以分为全权转让和许可使用权转让。
　　9.专利权的评估程序
　　专利权的评估程序主要包括：
　　（1）确认专利资产的存在。专利资产的确认包含三个方面，即专利权的有效性、专利权的保护范围以及专利权人；
　　（2）收集相关资料，确定评估方法；
　　（3）完成评估报告，并加以详尽说明。
　　10.运用收益法评估专利权时，折现率及分成率的确定方法
　　专利权的收益额是指直接由专利权带来的预期收益，对于收益额的测算，通常可以通过直接测算超额收益和通过利润分成率s测算获得。
　　（1）折现率的确定。计算公式为：
　　折现率=无风险报酬率+风险报酬率
　　其中：①无风险报酬率一般应考虑社会平均报酬率；②风险报酬率的确定应考虑技术风险、市场风险、资金风险及经营管理风险。
　　技术风险应考虑技术转化风险、技术替代风险、技术权利风险及技术成熟风险。
　　市场风险应考虑市场容量风险及市场竞争风险。
　　资金风险应考虑固定资产融资风险及流动资金融资风险。
　　经营管理风险应考虑的因素包括经营管理团队、生产控制风险以及经营管理制度完善程度。
　　（2）分成率的确定。
　　①利用综合评价法确定分成率。影响分成率因素包括法律因素、技术因素和经济因素。其中法律影响因素包括：专利类型及法律状态、保护范围以及侵权判定的 难易程度；技术影响因素包括：技术所属领域、替代技术的状况、技术先进性、技术的创新性、技术的成熟度、相关技术配合程度、技术的应用范围以及技术的防御 能力；经济影响因素包括：资产投入状况、本行业资金利润率、技术的供求关系，以及利润率。
　　采用综合评价法确定分成率的步骤：
　　A.建立评测体系；
　　B.指标权重的确定；
　　C.构造综合评价模型。
　　②利用评测体系确定待估专利权的分成率。
　　A.确定待估技术分成率的取值范围；
　　B.根据分成率的评测表，确定待估专利技术分成率的调整系数；
　　C.确定待估专利技术分成率。
　　11.影响专有技术价值的因素
　　影响专有技术价值的因素包括：使用期限，获利能力，供需市场情况，开发成本及保密措施。
　　12.商标权的定义及分类
　　商标是商品或服务的标记，是商品生产者或经营者为了把自己的商品或服务区别于他人的同类商品或服务，在商品上服务中使用的一种特殊标记。这种标记一般是由文字、图形、字母、数字、三维标志和颜色组合，以及上述要素的组合。
　　按商标是否具有法律保护的专用权，可以分为注册商标和未注册商标。商标权的评估，指的是注册商标专用权的评估。
　　13.影响商标权价值的因素
　　商标权价值的影响因素包括：
　　（1）商标的法律状态；（2）商标的知名度；（3）商标所依托的商品；（4）宏观经济状况；（5）评估目的；（6）类似商标的交易情况；（7）商标设计、广告宣传；（8）其他因素。
　　14.版权的经济权利
　　作品的版权包括精神权利和经济权利，版权中的经济权利是指能够给版权人带来经济利益的权利。对于评估而言，一般考虑的是权利人拥有的经济权利。
　　15.计算机软件的分类
　　对于软件类型的确认也是价值评估初期不可缺少的一环。对于评估方法的选择、评估参数的选取，软件的类型都是不可忽视的影响因素之一。计算机软件可分为系统软件、支撑软件、应用软件三大类。
　　16.成本法在计算机软件评估中的运用
　　（1）基本公式。对于大型系统软件，一般可采用成本法进行评估。当用于计算机软件产品定价，或者以计算机软件合资入股，确定计算机软件价值时，可以考虑采用成本法。
　　成本法指按被评估资产的现时完全重置成本减去损耗或贬值来确定被评估资产的价值。其基本公式为：
　　评估价值=重置全价－贬值
　　成本法评估计算机软件价值的基本模型有开发成本要素、开发过程成本、语句行数或参数成本法模型等成本评估模型。目前评估实际应用比较广泛的计算机软件成本评估模型——参数成本法模型。基本公式为：
　　P=C1+C2
　　式中：P——计算机软件成本评估值；
　　C1——计算机软件开发成本；
　　C2——计算机软件维护成本。
　　计算机软件开发成本C，由计算机软件工作量M和单位工作量成本W所决定，其计算公式为：
　　C1=M×W
　　式中：C1——计算机软件开发成本；
　　　　　M——工作量，单位人·月；
　　　　　W——单位工作量成本。
　　（2）运用COCOMOⅡ模型确定计算机软件开发工作量M。采用此模型计算机软件开发工作量M的计算公式为：
　　
　　式中：M——工作量，单位人·月；
　　　　　 ——计算机软件的社会平均生产率参数，统计数据，一般Q取值2.5～3.5；
　　　　　 ——工作量修正系数，为多个工作量因子的乘积；
　　　　　K——计算机软件源程序指令行数（不包括注释行，一般s源程序包含20%-30%的注释行），单位：千行；
　　　　　b——社会平均规模指数，b一般取值1.1～1.3：
　　工作量修正系数p是计算机软件价值的重要调整参数，涵盖计算机软件的技术特点、功能特点、项目属性、开发属性、开发人员特点等方面的差别，从而体现计算机软件的整体工作量大小。
　　17.商誉的特性
　　（1）商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业可确指的资产分开出售。
　　（2）商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素，不能以任何方法单独计价。
　　（3）商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。
　　（4）商誉是企业长期积累起来的一项价值。
　　18.割差法评估商誉价值
　　商誉的评估值=企业整体资产评估值－企业的各单项资产评估值之和（含可确指无形资产）
　　19.超额收益法评估商誉价值
　　商誉评估值指的是企业超额收益的本金化价格。把企业超额收益作为评估对象进行商誉评估的方法称为超额收益法。超额收益法视被评估企业的不同又可分为超额收益本金化价格法和超额收益折现法两种具体方法。
　　（1）超额收益资本化价格法评估商誉价值：
　　商誉的价值=企业预期年收益额－行业平均收益率×该企业的单项资产评估值之和适用资本化率
　　（2）超额收益折现法
　　
　　式中：Ri——第i年企业预期超额收益；
　　　　　i——收益期限序号；
　　　　　r——折现率；
　　　　　n——收益期限。
　　
　　八、长期投资评估
　　（一）考试目的
　　通过对长期投资评估内容的考核，测试考生对长期投资评估的基本概念、评估具体方法的掌握和运用情况，考核考生分析和解决长期投资评估问题的能力。
　　（二）考试基本要求
　　1.掌握以下内容：
　　（1）债权投资的特点；
　　（2）评估非上市交易债券的方法；
　　（3）非上市普通股评估的技术思路；
　　（4）固定红利型、红利增长型和分段型股利分配政策假设苗提下的股票价值评估方法；
　　（5）优先股的评估方法；
　　（6）股权投资收益的分配形式；
　　（7）非控股型长期投资和控股型长期投资的评估方法。
　　2.熟悉以下内容：
　　（1）熟悉长期投资的概念；
　　（2）长期投资评估的特点、局限性及程序；
　　（3）上市交易债券和上市交易股票的价值的基本要求和评估方法。
　　3.了解以下内容：
　　（1）股票投资的特点；
　　（2）股票的票面价格、发行价格、账面价格、清算价格、内在价格和市场价格的关系；
　　（3）其他资产的构成及成为评估对象的条件、标准和评估方法。
　　（三）要点内容
　　1.长期投资通常可以理解为企业通过分配来增加收益，或谋求其他利益，而将资产让渡给其他单位所获得的另一项持有较长时间的资产。长期投资按其投资的性质可分为股权投资、债权投资和混合性投资三类。
　　2.债权投资评估的特点
　　（1）投资风险较小，安全性较强；（2）到期还本付息，收益相对稳定；（3）具有较强的流动性。
　　3.非上市交易债券的评估方法
　　对于非上市交易债券不能直接采用市场法进行评估，应诙采取相应的评估方法进行价值评估。对距评估基准日1年内到期的债券，可以根据本金加上持有期间的 利息确定评估值；超过1年到期的债券，可以根据本利和的现值确定评估值。但对于不能按期收回本金和利息的债券，评估人员应在调查取证的基础上，通过分析预 测，合理确定评估值。
　　通过本利和的现值确定其评估值的债券，根据债券付息方法，债券又可分为到期一次还本付息债券和分次付息、一次还本债券两种。评估时应采用不同的方法计算。
　　（1）到期一次还本付息债券的价值评估。对于一次还本付息的债券，其评估价值的计算公式为：
　　P=F/（1+r）n
　　式中：P——债券的评估值；
　　　　　F——债券到期时的本利和；
　　　　　r——折现率；
　　　　　n——评估基准日到债券到期日的间隔（以年或月为单位）。
　　本利和F的计算还可区分单率和复利两种计算方式。
　　①债券本利和采用单利计算。在采用单利计算时：
　　F=A （1+m·r）
　　②债券本利和采用复利计算。在采用复利计算时：
　　F=A （1+r）m
　　式中：A——债券面值；
　　　　　m——计息期限；
　　　　　r——债券利息率。
　　（2）分次付息，到期一次还本债券的评估。前已述及，分次付息，到期一次还本债券的价值评估宜采用收益法。其计算公式为：
　　
　　式中：P——债券的评估值；
　　　　　Ri——第i年的预期利息收益；
　　　　　r——折现率；
　　　　　A——债券面值；
　　　　　i——评估基准日距收取利息日期限；
　　　　　n——评估基准日距到期还本日期限。
　　4.非上市交易股票的评估思路
　　非上市交易的股票，一般应采用收益法评估，即综合分析股票发行企业的经营状况及风险、历史利润水平和分红情况、行业收益等因素，合理预测股票投资的未来收益，并选择合理的折现率确定评估值。
　　5.固定红利型股利政策下股票价值评估
　　固定红利型是假设企业经营稳定，分配红利固定.并且今后也能保持固定水平。在这种假设条件下，普通股股票评估应采用年金法。评估值的计算公式为：
　　P=R/r
　　式中：P——股票评估值；
　　　　　R——股票未来收益额；
　　　　　r——折现率。
　　6.红利增长型股利政策下股票价值评估
　　红利增长型适用于成长型股票的评估。成长型企业发展潜力大，收益率会逐步提高。该类型的假设条件是发行企业并未将剩余收益分配给股东，而是用于追加投 资扩大再生产，因此，红利呈增长趋势。在这种假设前提下，普通股股票价值评估应考虑将股票收益的预期增长率包含在资本化率中。普通股股票价值评估值公式 为：
　　P=B/（r—g）　（f>g）
　　式中：P——股票评估值；
　　　　　R——股票未来收益额；
　　　　　r——折现率；
　　　　　g——股利增长率。
　　股利增长率g的计算方法，一是统计分析法，即根据过去股利的实际数据，利用统计学的方法计算出的平均增长宰，作为股利增长率；二是趋势分析法，即根据被评估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润宰相乘确定股利增长率。
　　7.分段型股利政策下股票价值评估
　　分段型股利政策下股票价值评估的原理是：
　　第一段，指能够较为客观预测股票的收益期间或殷票发行企业某一经营周期；
　　第二段，以不易预测收益的时间为起点，以企业持续经营到永续为第二段。
　　将两段收益现值相加，得出评估值。实际计算时，第一段以预测收益直接折现；第二段可以采用固定红利型或红利增长型，收益额采用趋势分析法或其他方法确定，先资本化再折现。
　　8.优先股的评估方法
　　在正常情况下，优先股在发行时就已规定了股息率。评估优先股主要是判断股票发行主体是否有足够税后利润用于优先股的股息分配。这种判断是建立在对股票 发行企业的全面了解和分析的基础上，包括股票发行企业生产经营情况、利润实现情况、股本构成中优先股所占的比重、股息率的高低，以及股票发行企业负债状况 等。如果股票发行企业资本构成合理，企业盈利能力强，具有很强的支付能力，评估人员可以根据事先确定的股息率，计算出优先股的年收益额，然后进行折现计 算，即可得出评估值。计算公式如下：
　　
　　式中：P——优先股的评估值；
　　　　　R——第t年的优先股的收益；
　　　　　r——折现率；
　　　　　A——优先股的年等额股息收益。
　　9.股权投资收益的分配形式
　　股权投资收益的分配形式，比较常见的有如下几种类型：
　　（1）按投资额占被投资企业实收资本的比例，参与被投资企业净利润的分配；
　　（2）按被投资企业销售收入或利润的一定比例提成；
　　（3）按投资方出资额的一定比例支付资金使用报酬等。
　　10.非控股型长期投资评估
　　（1）对于非控股型长期投资评估，可以采用收益法，即根据历史上收益情况和被投资企业的未来经营情况及风险，预测未来收益，再用适当折现率折算为现值得出评估值。
　　（2）对于合同、协议明确约定了投资报酬的长期投资，可将按规定应获得的收益折为现值，作为评估值。
　　（3）对到期收回资产的实物投资情况，可按约定或预测出的收益折为现值，再加上到期收回资产的现值，计算评估值：
　　（4）对于不是直接获取资金收入，而是取得某种权利或其他间接经济效益的，可通过了解分析，测算相应的经济效益，折现计值。
　　（5）对于明显没有经济利益，也不能形成任何经济权利的投资则按零价值计算。在未来收益难以确定时，可以采用重置价值法进行评估。即通过对被投资企业进行评估，确定净资产数额，再根据投资方所占的份额确定评估值。
　　（6）如果进行该项投资的期限较短，价值变化不大，被投资企业资产账实相符，则可根据核实后的被投资企业资产负债表上净资产数额，再根据投资方所占的 份额确定评估值。非控股型长期投资也可以采取成本法评估，即根据被评估企业长期投资的账面价值，经审核无误后作为评估值。
　　不论采用什么方法评估非控股型长期投资，都应考虑少数股权折价因素对评估值的影响。
　　11.控股型长期投资评估
　　对于控股型的长期投资，原则上应对被投资企业进行评估后再测算控股权投资的价值。对被投资企业的评估应以收益法为主，特殊情况下，可以单独采用市场法，对被投资企业进行评估，评估基准日与投资方的评估基准日相同。
　　12.评估人员评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价：

　　九、流动资产评估
　　（一）考试目的
　　通过对流动资产评估内容的考核，测试考生对各类流动资产评估的特点及评估方法的掌握情况，考核考生分析和解决流动资产评估问题的能力。
　　（二）考试基本要求
　　1.掌握以下内容：
　　（1）流动资产评估的特点及流动资产账面价值与评估价值之间的关系；
　　（2）运用市场法、成本法评估不同类型材料、低值易耗品的技术思路、约束条件和具体方法；
　　（3）运用成本法和市场法评估在产品、产成品及库存商品价值的技术思路和具体方法；
　　（4）应收账款评估的基本程序，坏账损失估计的坏账比例法和账龄分析法。
　　2.熟悉以下内容：
　　（1）流动资产评估的特点、局限性及评估程序；
　　（2）待摊费用和预付费用的评估方法；
　　（3）应收票据贴现值的计算方法。
　　3.了解以下内容：
　　（1）流动资产的内容和特点；
　　（2）货币性资产的评估方法；
　　（3）评估应收账款的局限性。
　　（三）要点内容
　　1.流动资产评估的特点
　　（1）流动资产评估主要是单项资产评估。对流动资产的评估主要是以单项资产为对象进行价值评估。
　　（2）合理确定流动资产评估的基准时间对流动资产评估具有非常重要的意义。由于流动资产与其他资产的显著特点在于其资产的流动性和价值的波动性。不同 形态的流动资产随时都在变化，而评估则是确定其某一时点上的价值，不可能人为地停止流动资产的周转。因此，评估基准日应尽可能选择在会计期末，必须在规定 的时点进行资产清查、登记和确定流动资产数量和账面价值，避免重登和漏登现象的发生。
　　（3）既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。由于流动资产一般具有数量大、种类多的特点，清查工作量大，所以流动资产清查应考虑评估的 时间要求和评估成本。对流动资产评估往往需要根据不同企业的生产经营特点和流动资产分布的情况，对流动资产分清主次、重点和一般，选择不同的方法进行清查 和评估，做到突出重点，兼顾一般。清查采用的方法是抽查、重点清查和全面清查。当抽查核实中发现原始资料或清查盘点工作可靠性较差时，应扩大抽查面，直至 核查全部流动资产。
　　（4）流动资产的账面价值基本上可以反映其现值：由于流动资产周转快、变现能力强，在物价水平相对比较稳定的情况下，流动资产的账面价值基本上可以反 映出流动资产的现值。因此.在特定情况下，可以采用历史成本作为其评估值。同时，评估流动资产时一般不需要考虑资产的功能性贬值因素，其有形损耗（实体性 损耗）的计算只适用于诸如低值易耗品、呆滞、积压存货类流动资产的评估。
　　2.材料的评估内容
　　企业中的材料，按其存放地点可分为库存材料和在用材料：在用材料是在生产过程中已形成产成品或半成品，已不再作为单独的材料存在，故材料评估主要是对库存材料进行评估。
　　3.材料的评估步骤
　　进行实物盘点，使其账实相符；根据不同评估目的和待估资产的特点，选择相应的评估方法；在评估方法的选择上，更多的是采用成本法或市场法；运用存货管理的ABC分析法，突出重点。
　　4.材料评估的方法
　　近期购进的材料库存时间较短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近，可采用成本法，也可以采用市场法；对购进批次间隔时间长、价 格变化较大的库存材料进行评估时，可以采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值；企业库存的某些材料可能购进的时间早，市场已经脱销， 目前无明确的市价可资参考或使用，对这类材料的评估，可以通过寻找替代品的价格变动资料来修正材料价格，也可以在分析市场供需的基础上，判断该项材料的供 需关系，并以此修正材料价格，还可以通过市场可比同类商品的平均物价指数进行评估；呆滞材料是指从企业库存材料中清理出来，需要进行处理的材料，首先应对 其数量和质量进行核实和鉴定，然后区别不同情况进行评估，对其中失效、变质、残损、报废、无用的，应通过分析计算，扣除相应的贬值数额后，确定其评估值。
　　5.低值易耗品的评估
　　在库低值易耗品的评估，可以根据具体情况，采用与库存材料评估相同的方法；在用低值易耗品的评估，可以采用成本法进行评估。
　　6.在产品的评估
　　对在产品进行评估时，一般可采用成本法或市场法进行评估：
　　7.产成品及库存商品的评估
　　对产成品及库存商品应依据其变现能力和市场可接受的价格进行评估，应该分析产成品的销售及周转情况，适用的方法有成本法和市场法，同时应该结合资产评估的经济行为，注意对其可能实现的利润情况进行分析。
　　8.应收账款及预付账款的评估
　　在评估应收账款及预付账款时，要关注并分析债务方的经营情况，合理判断其风险。在对应收账款及预付账款这些资产估算时，一般应从两方面进行：一是清查核实应收账款数额，二是估计可能的坏账损失。
　　通过下面的基本公式，得到评估值：
　　应收账款评估价值=应收账款账面余额—已确定的坏账损失及费用—预计可能发生的坏账损失及费用
　　对预计坏账损失的估计方法主要有：
　　（1）坏账比例法。此法是按坏账占全部应收账款的比例来判断不可收回的应收账款，从而确定坏账损失的数额。坏账比侧的确定，可以根据被评估企业前若干年（一般为三至五年）的实际坏账损失额与其应收账款发生额的比例确定。计算公式为：
　　坏账比例=（评估前若干年发生的坏账数额÷评估前若干年应收账款发生额）×100%
　　当然，如果一个企业的应收账款多年未清理，账面找不到处理坏账的数额，也就无法推算出坏账损失率，在这种情况下就不能采用这种方法。
　　（2）账龄分析法。此法是根据应收账款账龄的长短，分析应收账款预计可收回的金额及其产生坏账的可能性。一般来说，应收账款账龄越长，产生坏账损失的 可能性就越大。因此，可将应收账款按账龄长短分成不同的组别，按不同组别估计坏账损失的可能性，进而估计坏账损失的金额。
　　9.应收票据的评估
　　应收票据的评估可采用下列两种方法：按票据的本利和计算，即应收票据的评估价值为票据的面值加上应计的利息；按应收票据的贴现值计算，即应收票据的评估价值为按评估基准日到银行申请贴现的贴现值。
　　10.待摊费用和预付费用的评估
　　对于待摊费用的评估，原则上应按其形成的具体资产价值来确定。预付费用的评估依据其未来是否可产生效益而定，只有那些在评估日之后仍将发挥作用的预付费用，才是评估的对象。