式中：V1——被评估企业价值；

　　V2——可比企业价值；

　　X1——被评估企业与企业价值相关的可比指标；

　　X2一一可比企业与企业价值相关的町比指标。

　　通常又称为可比价值比率或倍数。式中X参数可选用以下财务变量但不限于以上变量：利息、折旧和税收前利润，即EBIDT；无负债的净现金流量；销售收入。

　　17.企业价值评估中的成本法

　　企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估技术方法的总称。

　　成本法实际上是通过对企业账面价值的调整得到企业价值。其理论基础也是"替代原则"，即任何一个精明的潜在投资者，在购置一项资产时所愿意支付的价格不会超过建造一项与所购资产具有相同用途的替代品所需的成本。成本法以企业单项资产的再取得成本为出发点，有忽视企业的获利能力的可能性，而且在评估中很难考虑那些未在财务报表上出现的项日，如企业的管理效率、自创商誉、销售网络等。因此，以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为惟一使用的评估方法。

　　在具体运用成本法评估企业价值时，人们通常又称之为资产加和法。成本法具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总求得企业价值的方法。企业重建并不是对被评估企业的简单复制，而主要是对企业生产能力和盈利能力的重建。因此，企业价值评估的成本法是紧紧围绕企业的盈利能力进行的。

　　18.企业价值评估中的其他方法

　　企业价值评估中的收益法、市场法和成本法各有特点又有联系，在正常情况下，企业价值评估应尽可能使用多种评估方法进行评估，并进行相互验证。

　　19.企业价值评估中的价值类型

　　与其他的资产评估结果的价值类型分类一样，企业价值中的价值类型也划分为市场价值和非市场价值两类。

　　（1）企业价值评估中的市场价值从价值属性的角度定义，是指企业在评估基准日公开市场上正常使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。或者从评估过程的角度来说、企业价值评估依据的所有信息资料都来源于公开市场的评估结果是企业价值评估中的市场价值。

　　（2）企业价值评估中的非市场价值（市场价值以外的价值）并不是一种具体的企业价值存在形式，它是一系列不符合企业价值评估中的市场价值定义条件的价值形式的总称或组合。企业价值评估中的非市场价值也是企业公允价值具体表现形式的一类概括，企业价值评估中的非市场价值主要有投资价值、持续经营价值、保险价值、清算价值等。

　　十一、资产评估报告

　　（一）考试目的

　　通过对资产评估报告相关知识的考核，测试考生对资产评估报告的基本内容、编写技能、制作要求及对与资产评估报告有关基本概念的掌握情况，考核考生对资产评估业务的理解深度和制作资产评估报告的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握以下内容

　　（1）资产评估报告书的基本要素和基本内容；

　　（2）制作资产评估报告书的技术要点。

　　2.熟悉以下内容

　　（1）资产评估报告书的种类及作用；

　　（2）制作资产评估报告书的步骤；

　　（3）资产评估报告书的应用。

　　3.了解以下内容

　　（1）资产评估报告的基本概念；

　　（2）国外资产评估报告的基本要素与披露要求。

　　（三）要点内容

　　1.资产评估报告

　　资产评估报告，是指注册资产评估师遵照相关法律、法规和资产评估准则，在实施了必要的评估程序对特定评估对象价值进行估算后，编制并由其所在评估机构向委托方提交的反映其专业意见的括面文件。

　　2.资产评估报告书的作用

　　为被委托评估的资产提供作价意见，资产评估报告节是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方、受托方及有关方面责任的依据。对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。资产评估报告书是建立评估档案，归集评估档案资料的重要信息来源。注册资产评估师应当根据评估业务具体情况，提供能够满足委托方和其他评估报告使用者合理需求的评估报告。

　　3.资产评估报告书的种类

　　按资产评估的范围划分，资产评估报告书可分为整体资产评估报告书和单项资产评估报告书。按评估对象不同划分，资产评估报告书可划分为资产评估报告书、房地产估价报告书、土地估价报告书等。资产评估报告还可分为简明评估报告和完整评估报告等。

　　4.国有资产评估报告的基本制度

　　国有资产评估报告基本制度是规定资产评估机构完成国有资产评估工作后由相关国有资产管理部门或代表单位对评估报告进行核准、备案的制度。

　　5.资产评估报告的基本要素

　　评估报告类型；委托方、资产占有方及其他评估报告使用者；评估范围和评估对象基本情况；评估目的；价值类型；评估基准日；评估假设和限制条件；评估依据；评估程序实施过程和情况；评估结论；声明；评估报告日；评估机构和注册资产评估师签章；附件。

　　6.资产评估报告书的基本内容

　　包括三部分基本内容，即资产评估报告书正文及相关附件的基本内容，资产评估说明的基本内容，资产评估明细表的基本内容。

　　7.资产评估报告书制作的技术要点

　　（1）文字表达方面的技能要求。资产评估报告书既是一份对被评估资产价值有咨询性和鉴证性作用的文书，又是一份用来明确资产评估机构和评估人员工作责任的文字依据，所以它的文字表达技能要求既要清楚、准确，又要提供充分的依据说明，还要全面地叙述整个评估的具体过程。其文字的表达必须准确，不得使用模棱两可的措词。注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。

　　（2）格式和内容方面的技能要求。对资产评估报告书格式和内容方面的技能要求，目前应遵循财政部颁发的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》，并遵循相关评估准则进行编制。

　　（3）评估报告书的复核及反馈方面的技能要求。资产评估报告书的复核、评判与反馈是资产评估报告书制作的具体技能要求。通过对工作底稿、评估说明、评估明细表和报告书正文的文字、格式及内容的复核和反馈，可以使有关错误、遗漏等问题在出具正式报告书之前得到修正。对评估人员来说，资产评估工作是一项必须由多个评估人员同时作业的中介业务，每个评估人员都有可能因能力、水平、经验、阅历及理论方法的限制而产生工作盲点和工作疏忽，所以，对资产评估报告书初稿进行审核就成为必要。对评估资产的情况熟悉程度来说，大多数资产委托方和占有方对委托评估资产的分布、结构、成新等具体情况总是会比评估机构和评估人员更熟悉，所以。在出具正式报告之前征求委托方意见，收集反馈意见也很有必要。

　　对资产评估报告必须建立起多级复核和交叉复核的制度，明确复核人的职责，防止流于形式的复核。收集反馈意见主要是通过委托方或占有方熟悉资产具体情况的人员。对委托方或占有方意见的反馈信息，应谨慎对待，应本着独立、客观、公正的态度去接受其反馈意见。

　　（4）撰写报告书应注意的事项。资产评估报告书的制作技能除了需要掌握上述三个方面的技术要点外，还应注意以下儿个事项：

　　①实事求是，切忌出具虚假报告。报告书必须建立在真实、客观的基础上不能脱离实际情况，更不能无中生有。报告拟定人应是参与该项目并较全面了解该项目情况的主要评估人员。

　　②坚持一致性做法，切忌出现表里不一。报告书文字、内容前后要一致，摘要、正文、评估说明、评估明细表内容与格式、数据要一致。

　　③提交报告书要及时、齐全和保密。在正式完成资产评估工作后，应按业务约定书的约定时间及时将报告书送交委托方。

　　送交报告书时，报告书及有关文件要送交齐全。涉及外商投资项目的对中方资产评估的评估报告，必须严格按照有关规定办理。此外，要做好客户保密工作，尤其是对评估涉及到的商业秘密和技术秘密，更要加强保密工作。

　　8.资产评估报告书的应用

　　资产评估报告书由评估机构出具后，资产评估委托方、资产评估管理方和有关部门对资产评估报告书及有关资料根据需要分别进行应用。

　　9.关注评估对象的法律权属

　　注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象的法律权属，并在评估报告中对评估对象法律权属及其证明资料来源予以必要说明。注册资产评估师不得对评估对象的法律权属提供保证。

　　10.披露注意事项

　　注册资产评估师执行资产评估业务受到限制无法实施完整的评估程序时，应当在评估报告中明确披露受到的限制、无法履行的评估程序和采取的替代措施。

　　11.明确评估报告使用者及使用方式

　　编制资产评估报告时，应该特别关注资产评估报告的使用者，评估机构应当在资产评估报告书中明确评估报告使用者、报告使用方式，提示评估报告使用者合理使用评估报告。

　　十二、我国资产评估行业发展概况

　　（一）考试目的

　　通过对我国资产评估行业发展概况的考核，测试考生对我国资产评估行业发展状况的掌握情况，考核考生对我国资产评估行业自起步以来的主要发展状况、我国资产评估法律规范体制、我国资产评估准则体系以及我国已经制定的资产评估准则的掌握程度。

　　（二）考试基本要求

　　1，掌握以下内容

　　（1）全国人大或者人大常委会颁布的涉及到资产评估行业的法律法规；

　　（2）我国资产评估准则体系构成；

　　（3）《资产评估准则——基本准则》的主要内容；

　　（4）《资产评估职业道德准则——基本准则》的主要内容。

　　2.熟悉以下内容

　　（1）我国资产评估法律规范体制；

　　（2）我国已经制定的资产评估准则。

　　3.了解以下内容

　　（1）我国资产评估行业的发展状况；

　　（2）《国有资产评估管理办法》的主要内容；

　　（3）我国资产评估准则体系的指导思想。

　　（三）要点内容

　　1.全国人大或者人大常委会颁布的涉及到资产评估行业的法律法规全国人大或者人大常委会颁布的法律，如《公司法》、《证券法》、《合伙企业法》、《拍卖法》、《刑法》，这些法律主要从两个方面涉及资产评估行业：一是对何时需要进行资产评估进行规定；二是对评估机构、专业人员违反法律规定的罚则做出了规定。

　　2.我国资产评估准则体系

　　（1）我国资产评估准则体系指导思想。设计我国资产评估准则体系时主要遵循以下指导思想：

　　我国资产评估准则应当是综合性的评估准则体系，包括不动产、动产、机器设备、企业价值、无形资产等各类别资产的评估准则。

　　我国资产评估准则体系应当高度重视程序性准则与专业性准则。鉴于资产评估行业的特点，我国资产评估准则体系不仅应包括从程序方面规范评估行为的准则，如评估报告、工作底稿、评估程序等，也应包括针对各主要类别资产特点而进行规范的专业性准则，如企业价值评估准则、机器设备评估准则、不动产评估准则等。

　　我国资产评估准则体系中应当将职业道德准则放在与业务性准则同等重要的高度。基于职业道德在资产评估行业中的重要作用，我国资产评估准则在重视制定规范评估行为的业务性准则的同时，更应当高度重视职业道德准则的作用。

　　我国资产评估准则体系应当层次清晰，逻辑严密，并具有一定的灵活性。我国资产评估准则体系应当体现各层次准则文件的不同效力和不同规范领域，同时由于资产评估理论与实践在国际上发展的不均衡性，我国资产评估行业的发展尚处于不断完善的过程中，准则制定应考虑评估理论和实践的未来发展趋势。

　　（2）我国资产评估准则体系。从资产评估准则体系横向关系上划分，资产评估准则包括业务准则和职业道德准则两个部分。

　　从资产评估准则体系纵向关系上划分，资产评估准则分为不同的层次。

　　①资产评估职业道德准则的纵向关系较为简单，分为职业道德基本准则和具体准则两个层次。职业道德基本准则对注册资产评估师职业道德方面的基本要求、专业胜任能力、注册资产评估师与委托方和相关当事方的关系、注册资产评估师与其他注册资产评估师的关系等进行概要规范；职业道德具体准则将根据评估实践中存在的与职业道德有关的问题和职业道德基本准则中的一些重要内容如独立性、保密原则等进一步明确规范。

　　②资产评估业务准则由于涉及面广，在纵向关系上分为以下四个层次：

　　第一层次为资产评估基本准则。资产评估基本准则是注册资产评估师执行各种资产类型、各种评估目的资产评估业务的基本规范，是各类资产评估业务中所应当共同遵守的基本规则。由于我国资产评估行业特殊的发展背景和综合性定位，基本准则在整个评估准则体系中占有极为重要的地位。

　　第二层次为资产评估具体准则。，资产评估具体准则分为程序性准则和专业性准则两个部分。

　　程序性准则是关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务、保、征评估质量的规范，包括评估业务约定书、评估工作底稿、评估报告等。程序性准则的制定需要与目前我国资产评估行业的理论研究和实践发展相结合。注册资产评估师只有履行必要的资产评估程序，才能保证资产评估的质量，在程序上避免重大的遗漏或疏忽。

　　专业性准则针对不同资产类别的特点，分别对不同类别资产评估业务中的评估师执业行为进行规范。，根据我国资产评估行业的惯例和国际上的通行做法，专业性准则主要包括企业价值评估准则、无形资产评估准则、不动产评估准则、机器设备评估准则、珠宝首饰艺术品评估准则等。

　　第三层次为资产评估指南。资产评估指南包括对特定评估目的、特定资产类别（细化）评估业务以及对资产评估中某些重要事项的规范。评估师在执行不同目的的评估业务中，所应当关注的事项也各有不同。资产评估指南拟对我国资产评估行业中涉及主要评估目的的业务进行规范，同时也将涉及一些具体的资产类别评估业务，并对资产评估工作中的一些重要特定事项进行规范。

　　第四层次为资产评估指导意见。资产评估指导意见是针对资产评估业务中的某些具体问题的指导性文件。该层次较为灵活，针对评估业务中新出现的问题及时提出指导意见，某些尚不成熟的评估指南或具体评估准则也可以先作为指导意见发布，待实践一段时间或成熟后再上升为具体准则或指南。

　　3.《资产评估准则——基本准则》的主要内容

　　2004年2月25目财政部发布《资产评估准则——基本准则》，自2004年5月1日起施行。该准则属于业务性准则的基本准则，共6章27条，从资产评估基本要求、操作准则、报告准则、执业责任等方面对各类资产评估业务进行_厂规范。《资产评估准则——基本准则》重点在以下方面做出了规定：

　　（1）根据国际惯例重新定义资产评估。基本准则指出资产评估是"依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程".这一定义不同于以往我国评估行业对资产评估所下的定义，是在总结10多年来资产评估行业发展经验的基础上，对资产评估的本质属性进行的归纳和描述，并与国际评估准则和美国评估准则中的定义基本一致。该定义突出强调了资产评估结果是一种专业意见，对引导业内外人士正确认识资产评估作用具有重要的现实指导意义。

　　（2）对评估师执业提出了基本要求。基本准则要求评估师执行资产评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准则，具有良好的职业道德；勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。基本准则要求评估师应当具备能够胜任所执行的评估业务的专业能力，并对聘请专家和指导助理人员等行为进行了规范。

　　（3）对评估操作进行了原则性规范。资产评估程序是资产评估机构和从业人员在执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤，十多年来我国资产评估行业并未对评估程序进行系统的规范。基本准则第一次对评估程序做出了规定，要求评估师执行资产评估业务，应当根据业务具体情况履行适当的评估程序，并列出明确评估业务基本事项等八个资产评估基本程序。评估程序的规定有利于规范评估师执业行为，切实保证评估业务质量；同时，恰当履行资产评估程序也是资产评估机构和人员防范执业风险，合理保护自身权益的重要手段。

　　基本准则遵循国际惯例，引进了价值类型的概念。价值类型概念和理论对资产评估十分重要，已逐步为世界各国评估界普遍接受，并成为各国评估准则和评估实践的基础。基本准则改变了t0多年来我国在评估实践中不采用价值类型的做法。价值类型的意义在于指出同一资产可能具有不同类型的价值，评估师应当避免使用未经定义的、笼统的价值概念；评估师应当在与客户进行充分讨论之后，根据评估目的选取合适的价值类型；评估师应当对选用的价值类型进行明确定义和说明。明确价值类型有利于更好地服务于客户，避免评估报告使用者将一些不常用的或具有特殊内涵和定义的价值类型误认为是常用的价值类型，以引导评估报告使用者正确理解、合理使用评估结果，同时也有利于降低评估师的执业风险。

　　基本准则针对我国评估行业在评估方法运用方面存在的问题，结合评估理论研究成果和国外评估行业的通行做法，对评估方法的运用重点做出了规定。由于受理论研究滞后和实践经验不足的局限，我国评估从业人员长期在评估实践中主要采用成本法，而忽视市场法和收益法的运用。随着社会主义市场经济体制的发展与完善，我国经济发展的市场化程度越来越高，市场体系也在逐步完善，为运用多种评估方法创造了条件，而日益多元化的评估报告使用者也对"成本法一贯制"的做法提出了强烈批评。国外评估行业的实践已经证明，三种基本评估方法本身并无优劣，不能简单认为哪种评估方法就比其他方法好，重要的是评估师应当根据具体情况判断，选择与具体评估项目相适应的一种或多种评估方法；对同一项目而言，在评估目的既定的情况下，评估师首先应当考虑尽可能使用三种基本方法，根据所确定的价值类型、项目具体情况特别是数据资料的完备程度选择评估方法，并对评估方法选择的合理性进行说明；如果选择一种以上评估方法，应当对分别得出的结论进行综合分析，合理确定评估结论。为此，基本准则要求评估师应当熟知、理解并恰当运用市场法、收益法和成本法等三种基本评估方法；应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择评估方法。形成合理评估结论。

　　评估假设是资产评估、世务的重要要素之一，假设的合理性直接关系到结论的合理性和可用性。评估假设的合理和规范在我国一直未引起足够的重视，评估实践中已经出现一些滥用假设、采用不合理假设的现象。基本准则明确要求评估师执行资产评估业务，应当合理使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结论的影响。

　　（4）对评估信息披露环节进行规范。在评估披露要求方面，基本准则要求评估师应当在执行必要的评估程序后，编制并由所在资产评估机构出具评估报告；应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论；可以根据评估业务具体情况以及委托方和其他评估报告使用者的需求，确定评估报告繁简程度。

　　（5）明确执业责任。基本准则第一次明确提出评估师应当对评估结论的合理性承担责任。这一正面规定体现了评估行业对社会公共利益的维护，评估师不应当以评估方法的选择、评估假设的选择等为由，逃避对评估结论合理性所应当承担的责任。同时合理性的概念也体现了资产评估的特点，有利于合理维护评估师的利益，即社会公众和评估报告使用者不应当要求评估师对评估结论的"准确性"、与成交价格的～致性承担保证责任。

　　为合理区分评估师与相关当事人的责任，基本准则指出遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

　　针对大量出现的要求评估师对评估对象法律权属承担责任的诉讼，基本准则指出评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象的法律权属，并在评估报告中对评估对象法律权属及其证明资料来源予以必要说明。评估师不得对评估对象的法律权属提供保证。

　　4.《资产评估职业道德准则——基本准则》基本内容2004年2月25日财政部发布《资产评估职业道德准则——基本准则》，自2004年5月1日起施行。该准则共6章32条，分别从基本要求、专业胜任能力、与委托方和相关当事方的关系、与其他注册资产评估师的关系等方面对评估师职业道德行为进行了规范。

　　（1）注册资产评估师遵纪守法的要求。

　　i.要独立地进行专业判断，不得以委托方或相关当事方预先设定的价值量作为评估结果。

　　ii.不得利用工作之便为自己或他人谋取不正当利益。

　　iii.应当遵守保密守则。除法律、法规和有关制度另有规定外，未经委托方书面许可，不得对外提供在执业过程获知的各种商业秘密和相关业务资料。

　　iv.不应同时在两家以上（含）评估机构执业，吐玉不得以个人名义从事资产评估业务活动，

　　v.对参与评估人员的工作进行指示、督促和复核，保征评估人员执行执业标准、程序和遵守职业道德规范。

　　vi.要维护评估行业的职业形象，不得从事与注册资产评估师身份不符或可能损害其职业形象的活动。

　　vii.在每个具体的工作过程形成能够支持评估结沦的工作底稿，并按照有关规定管理和保存好评估工作档案。

　　viii.要自觉接受中国资产评估协会的管理，积极履行对资产评估行业协会迁务等要求。

　　（2）注册资产评估师恪守独立、客观、公正的要求。

　　i.恪守独立性原则要求。独立性原则是指注册资产评估师在执业过程中，应当在实质上和形式上独立于外部组织和所服务对象。独立性包括实质上的独立和形式上的独立。实质上的独立是指注册资产评估师与服务对象之间没有利害关系。形式上的独立是指注册资产评估师在为委托方提供服务时所表现的在社会公众或第三者面前呈现出一种独立于委托人的形象。

　　ii.恪守客观性原则要求。客观性原则是指注册资产评估师在执业过程中应当以客观事实为依据，实事求是，尽可能地排除人为的主观因素，真实地反映、分析、判断和处理评估业务，不以个人好恶或成见影响工作结果。

　　iii.恪守公正性原则要求。公正性原则是指注册资产评估师在执业时，应当具备正直、诚实的品质，公平正直地对待有关利益各方，不以牺牲一方利益而使另一方受益的行为。它要求注册资产评估师在资产评估的执业过程中，应始终不偏不倚，公平地对待资产评估业务中的利益相关方。

　　（3）注册资产评估师在承接业务、评定价值、评估结论披露等具体执业过程中的职业道德要求。

　　i.不得以个人的名义进行评估业务的承揽工作。

　　ii.在承揽和接受业务时，与委托方或相关当事方存在利害关系时，应主动回避。

　　iii.在接受资产评估业务时，应实事求是地与委托方签订规范的委托合同（协议）。不得采用欺诈、利诱、强迫等不正当手段招揽业务。

　　iv.注册资产评估师进行价值评定时，应当严格执行资产评估执业标准和执业程序，不得随意降低执业标准，不得随意删减、简化执业程序。

　　v.注册资产评估师进行价值评估时，应当独立进行专业判断，不得以委托方或相关当事方预先设定的价值量作为评估结果。

　　vi.注册资产评估师进行价值评定时，应当使用合理的假设。

　　vii.注册资产评估师进行价值评定时，应当获取足够的相关资料和数据，并应当对获取的资料、数据和评估有关事宜进行充分分析。

　　viii.注册资产评估师进行价值评定时，应当对参与评估人员的工作进行指示、督促和复核，保证评估人员执行执业标准、程序和遵守职业道德规范。

　　ix.注册资产评估师进行价值评定时，有时还需要利用有关专家协助工作。

　　x.注册资产评估师执行资产评估业务过程中，应当在每个具体的工作过程形成评估工作底稿。

　　xi.在进行评估结论披露时，应当根据相关法律、法规和资产评估准则出具评估报告。

　　xii.在进行评估结论披露时，应当在评估报告中充分披露评估所依据的假设、限制条件和评估相关的必要信息。

　　xiii.在进行评估结论披露时，应当引导报告使用者恰当使用评估报告。

　　xiv.在进行评估结论披露时，不应在自己未参与或不了解项目的评估报告上签署，也不得允许他人以本人名义签署评估报告。

　　（4）注册资产评估师专业胜任能力的要求。注册资产评估师职业道德规范中的专业胜任能力要求包括两个方面的内容，一是指要从事资产评估业务的人应当先经过专门教育和培训，获取了评估方面的专业知识、专业训练，并取得评估的实践经验，具备从事资产评估业务的分析、判断和表达能力，才能进入这一行业从事评估活动；二是指已进入资产评估行业从事资产评估业务的注册资产评估师在承揽、接受和进行资产评估业务时，一般只能在其专业技能和时空安排等方面能够胜任的范围内进行，对超越其专业技能和时空安排等胜任能力的业务应当放弃、拒绝或采取恰当的措施加以解决。

　　（5）注册资产评估师与委托方和相关当事方的关系的要求。

　　i.对资产评估业务质量的责任要求。对资产评估业务质量的责任要求主要是指注册资产评估师从事资产评估业务的过程中有严格遵守资产评估技术规范的责任，认真执行资产评估有关准则、评估程序和评估质量控制标准，做好资产评估业务的各项具体工作。

　　ii.对客户责任要求。对客户责任要求主要是指注册资产评估师在从事资产评估过程中，应当坦诚地对待客户，在不违背其他当事人和公众利益的前提下，尽最大努力，竭诚为客户提供评估有关的专业服务，维护客户的合法权益并与客户保持相互信任的关系。具体包括应当做到按时按质完成委托的资产评估业务；坚持保密原则，做好为客户保密的工作；竭诚为客户服务的要求。

　　iii.在完成评估任务的整个过程中，不得向委托方或相关当事方索取约定服务费之外的不正当利益。

　　iv.提示客户恰当使用评估报告，并声明不承担相关当事人决策失误的责任。

　　v.对社会责任要求。对社会责任要求主要是指注册资产评估师在从事资产评估业务时，不得损害社会公众利益。

　　（6）注册资产评估师与其他注册资产评估师的关系的要求。与其他注册资产评估师的关系是指注册资产评估师在从事资产评估业务过程，应当做好与同行之问的沟通与协作，以诚相待，保持良好的工作关系，共同维护和增进本行业的职业信誉和形象。

　　十三、国外评估准则

　　（一）考试目的

　　通过对国外评估准则内容的考核，测试考生对国外评估准则的掌握情况，考核考生对国际评估准则结构体系、国际评估准则中市场价值等基本概念、国际评估准则中关于评估方法的论述等专业基础知识的掌握程度。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握以下内容

　　掌握国际评估准则中有关市场价值的定义。

　　2.熟悉以下内容

　　（1）熟悉国际评估准则中的专业术语；

　　（2）熟悉国际评估准则中关于评估方法的论述。

　　3.了解以下内容

　　（1）了解在国际评估界具有较大影响的评估准则；

　　（2）了解国际评估准则委员会的成立背景；

　　（3）了解国际评估准则的结构体系。

　　（三}要点内容

　　1.国际评估准则中基本概念

　　（1）与资产相关的概念。不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产所有权称为"不动产权"，是指包含在不动产中的各种权利，通常由独立于不动产实体的所有权证明文件体现，如所有权证书、租约等正式文件。不动产的价值是由其效用即满足人们需求和欲望的能力创造的。不动产价值取决于不动产的独特性、长期存在性、地理位置的固定性、土地供应的相对有限性以及特定位置不动产的特殊效用。不动产评估中有许多公认的原则，包括供求原则、竞争原则、替代原则、预期或期望原则、变化原则以及其他原则。

　　不动产之外的资产在法律上称为动产，包括不动产之外的所有有形或无形的资产。这些资产不是永久性地附着于不动产，通常具有可移动性。动产所有权称为"动产权".

　　财产是个法律概念，包括与所有权有关的各种权利。在资产评估中，使用"财产"概念时，如果未加进一步限定或说明，可以指不动产、动产、企业价值、财务权益中的任一种或全部。

　　资产在一般意义上往往用来表示不动产和／或动产。在会计术语中，资产是指企业所拥有的、由于过去行为所形成的、可以从中合理预计未来获取经济利益的资源。在资产评估中，资产更多地被理解为是基于某项资产的各种权利的排列与组合。

　　（2）资产评估的经济概念。资产评估是个经济概念，即从经济意义上说，评估师进行评估的对象是资产的所有权或"所有者的权利"，而不是有形资产或无形资产本身。

　　（3）评估中的折旧概念。"折旧"这一术语在评估行业和会计行业中都使用，在实践中可能会引起评估师、会计师或其他人士的误解。评估师在资产评估业务中所使用的折旧概念表示从估计的全新重置成本中扣除的任何部分。这些扣除部分（评估中的折旧）依其产生原因可分为实体性损耗、功能性（技术性）陈旧或经济性（外部环境）贬值。而会计上的"应计折旧"概念是指会计师根据历史成本原则做出的对资产原始成本的一种摊销，而并不考虑这种摊销是否与实际情况相符。折旧在评估和会计上最重要的区别在于，评估中的"应计折旧"应当与市场有关，反映相关的市场状况；而会计上的"应计折旧"则与会计原则有关，并不反映市场状况。

　　（4）市场、成本、价格和价值概念。市场是买方和卖方之间在价格机制作用下就商品和服务进行交易的体系，市场的存在是资产评估能够得以进行的基础条件之一。市场意味着买方和卖方能够在没有不合理限制的条件下进行商品或服务交易。交易各方都能够根据供求关系和其他价格确定因素、各方的能力和知识、他们对商品和／或服务效用的理饵以及他们各自的需要、欲望等因素做出合理决策。市场可以是地方市场或国内市场，也可以是国际市场。

　　成本是与生产相关的概念，是为商品或服务所支付的货币数额，或者是生产商品、提供服务所需要的货币数额。当商品生产、服务提供完成之后，成本就成为事实（历史数据）。对于购买者来说，为商品或服务所付出的价格就成为其成本。资产的总成本包括其创建、生产过程中的所有直接成本和间接成本。如果购买方在收购之后叉发生了附加性资本成本，根据成本会计原理这些费用可增加到历史成本中。但在资产评估中，根据市场对这些支出费用的效用的认可程度，这些费用可能会全部在资产的"市场价值"中反映，也可能不予以反映。

　　价格是与商品或服务交换相关的概念，表示就某商品或某项服务所要求的、提供的或支付的货币数额，反映了商品或服务进行实际交易的货币金额。价格是事实，是一个历史数据，不论其是否公开披露。由于特定买方、卖方的财务实力、动机或特殊兴趣不同，他们为商品或服务所付出的价格与其他人对该商品或服务价值的认可意见可能有关系，也可能没有任何关系。一般情况下，价格反映出在特定条件下特定的买方和／或卖方对商品或服务价值的认可。

　　价值是个经济概念，价值并不是事实，只是根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务进行交易时最可能形成的价格的估计额。价值的经济概念反映了在价值的有效日期（基准日），市场（而不是特定买方或卖方）对于某人由于拥有某商品或接受某服务而具有的利益的评判。

　　资产的所有者、经营者、投资者、保险人、清算人和接管人、征税部门、具有特殊动机的特殊购买方等对同一资产会赋予不同的价值。价值类型有许多种，每种价值类型都有其定义。某些经严格定义的价值类型是资产评估中常用的价值类型，其他价值类型则适用于特殊场合，需要明确定义并予以披露。对于评估师而言，在执行资产评估业务时，最重要的是确信所评估的价值类型和定义符合特定的评估业务目的，并明确披露所评估价值的类型和定义。价值定义的改变会使资产所具有的价值产生实质性影响。因此，专业评估师应避免使用未经限定的"价值"概念，而应对所涉及的特定价值类型进行详细定义。

　　（5）市场价值。市场价值是各国资产评估行业中普遍使用的概念，各国资产评估理论和评估准则中关于市场价值的定义不尽相同，但大多只是措词上的区别，其基本组成要件大致相同。

　　《国际评估准则》中市场价值的定义如下：

　　市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准目进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自理性、谨慎行事，不受任何强迫压制。

　　市场价值在某些国家称为公开市场价值，是资产评估业务中最常使用的价值类型。资产的市场价值反映了市场作为一个整体对其效用的认可，而并不仅仅反映其物理实体状况。某项资产对于某特定市场主体所具有的价值，可能不同于市场或特定行业对该资产价值的认同。市场价值反映了各市场主体组成的市场整体对被评估资产效用和价值的综合判断，不同于特定市场主体的判断。

　　（6）非市场价值。《国际评估准则》中并没有给出非市场价值的定义。非市场价值又称市场价值以外的价值或其他价值，指所有不满足市场价值定义的价值类型。因此非市场价值不是个体概念，而是一个集合概念，指不满足市场价值定义的一系列价值类型的集合，主要包括在用价值、投资价值、持续使用价值、保险价值、剩余价值、清算价值、特殊价值等。

　　在用价值是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。在用价值是特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，因而是非市场性的。

　　投资价值是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。这一主观概念将特定的资产与具有明确投资目标、标准的特定投资者或某一类投资者结合起来。

　　持续使用价值是指企业作为一个整体的价值。这一概念涉及对一个持续经营企业进行的评估，由于企业的各个组成部分对该企业的整体价值都有相应的贡献，可以将企业总的持续经营价值分配给企业的各个组成部分，但所有这些组成部分本身的价值并不构成市场价值。

　　保险价值是指根据保险合同或协议中规定的定义所确定的价值。计税、课税或征税价值是指根据有关资产计税、课税和征税法律中规定的定义所确定的价值。有的司法管辖当局可能会引用市场价值作为征税的基础，但所要求的评估方法可能会产生不同于市场价值定义的结果。

　　剩余价值是指假设在未进行特别修理或改进的情况下，将资产中所包含的各组成部分进行变卖处置的价值。剩余价值不是继续使用时的价值，且不包括土地价值在内。该价值中可能还需考虑总的处置成本或净处置成本，在后一种情况下可能等同于可变现净值。

　　清算价值或强制变卖价值是指在销售时间过短，达不到市场价值定义所要求的市场营销时间要求的情况下，变卖资产所能合理收到的价值数额。在某些国家，强制变卖价值还可能涉及非自愿买方和非自愿卖方，或买方在购买时知晓卖方不利处境的情况。

　　特殊价值是指资产价值量超出和高于其市场价值的部分。特殊价值是由于该资产与其他资产存在物理性、功能性或经济性组合而产生的，比如相邻资产。特殊价值是针对特定的资产所有者或使用者、未来特定所有者或使用者的资产价值升值，而不是针对整个市场，即这种价值升值是针对具有特殊兴趣的购买者。

　　2.《国际评估准则》中关于评估方法的论述

　　无论评估资产的市场价值还是非市场价值，评估师都需要根据项目具体情况恰当选择评估方法。在选择评估方法时，评估师应当考虑三种基本评估方法在具体项目中的适用性，采用多种评估方法时，应当分析、调整运用多种评估方法得出的评估结论，确定最终评估结果。

　　成本法建立在这样一个假设基础上，即作为购买某特定资产的替代选择，人们可以去建造一个与该资产相同的或具有相同功能的资产。除非有额外的时间支出、风险或其他不方便之处，人们为该特定资产所愿意支付的价格不会超过获取相同或具有相似功能的替代资产的成本。由于旧资产或功能较低资产的全新重置成本超过了市场愿意为其支付的价格，评估师在运用成本法进行评估时需要估计折旧（贬值）。当被评估资产处于全新状态时，其成本与市场价值最为接近。

　　成本法经常被用于评估新的或完工不久的资产，或评估计划将要建设的项目。成本的估计通常设定了市场参与者为该资产所愿支付金额的上限。成本法也常用于评估那些很少进行交易的特殊资产或有特殊用途的资产。成本法如果用于评估较旧的资产，可能会由于对成本和损耗的估计缺乏足够的市场资料支持，评估结果所反映的不是市场价值。

　　市场法又称市场比较法、销售比较法，是指通过对与被评估资产相似或可替代资产的分析，以及对购买方为类似资产或可替代资产所愿支付的购买价格的分析，采用必要的比较程序，估算被评估资产的价值。市场法有着较为广泛的用途，在市场数据充分的情况下该方法的重要性更为突出。通过运用市场法所获得的相关数据也可能用于成本法和收益法的评估。当市场条件发生重大变化或波动时，或对很少交易的特殊资产进行评估时，市场法的运用受到限制。

　　运用市场法需要对类似资产的交易情况进行分析，以确保交易双方具有正常的动机。当交易价格反映的不是市场参与者的正常动机时，如特殊购买者愿意支付特别的溢价，这样的交易价格数据不具有可参照性，应予剔除。评估师将评估对象与参照物进行比较时，应当注意：评估对象与参照物属于相似资产；参照物的交易价格应当是近期在公开市场上的交易价格；评估对象与参照物应当按照适当的比较单位进行比较，并按可比因素进行必要的调整；关注评估对象的权利状况，确信其与参照物的权利状况相同，否则需要进行必要的调整。

　　收益法又称收益资本化法或收益现值法，通过分析被评估资产的相关收入和成本费用，将未来收益折现或资本化为估算价值。收益法的理论基础在于预期原则，即资产的价值是由其预期的未来收益决定的。因此收益法通过对评估对象收益能力的分析确定其价值。

　　成本法、市场法和收益法作为资产评估的三大基本方法，反映了三种评估思路，每种评估方法又包括一些具体的运用方法。评估师在进行某项评估业务时，应当根据其经验和知识、当地的评估准则要求、市场要求、数据的可获得程度等综合网素，选取适宜的评估方法。评估师在选用某种评估方法进行评估时，应当考虑其他可以适用的评估方法。这样做可以给评估师提供一个系统的分析程序，以最终分析、调整不同评估方法得出结论。

　　对于不动产、动产、企业价值、金融资产等各种资产类型的评估项目而言，三种评估方法都是适用的。但不同类型的资产评估项目所获得的相关信息资料是不同的，分别反映了各类型资产在其相应市场上的特点。评估师应当收集、分析能够合理反映被评估资产价值的数据资料，在选取评估方法时应当充分考虑资料的可获得程度。

　　评估资产的市场价值时，如果评估方法运用得当，则所有评估市场价值的方法、技术和程序都会得出符合市场价值基本定义的评估结果。采用市价法进行评估时须根据市场观察得出结果；采用成本法确定建筑成本和损耗时，须根据对成本和应计损耗的市场化分析进行判断；采用收益法时须以市场认可的现金流和市场确定的回报率为基础。虽然需要根据数据的可获得程度以及与市场或资产本身相关的条件决定哪种评估方法最适用，但如果每种评估方法都是以市场数据为基础，采用以上任何评估方法都可以评估出资产的市场价值。